Senior Living/Senior Housing
Senior Living wird die allgemeine Renditeentwicklung von Gewerbeimmobilien vermutlich übertreffen, da die Präsenz älterer US-Haushalte dramatisch wächst.
Das Jahr 2020 wird als das Jahr der Corona-Pandemie in die Geschichte eingehen. Auch die Immobilienbranche ist davon betroffen: Einzelhandels- und Hotelimmobilien sind weltweit in Mitleidenschaft gezogen, und auch Eigentümer von Bürogebäuden stehen wegen des Wandels der Arbeitswelt vor erheblichen Herausforderungen. Eine Assetklasse aber kommt nach allen bisherigen Erkenntnissen weitgehend stabil durch die Krise: Wohnimmobilien und dabei insbesondere Wohnungsangebote für ältere Menschen.
Senior Housing heisst dieses Segment in den USA. Es deckt sowohl Wohnungen für Senioren ab, die selbständig leben, als auch Anlagen des Betreuten Wohnens und Pflegeheime. Dieser Sektor zeige schon wenige Monate nach Ausbruch der Corona-Pandemie «Zeichen einer Verjüngung», stellt die Immobilienberatungsgesellschaft JLL in einem aktuellen Marktbericht fest, und beweise «einmal mehr seine Resilienz». Damit bestätigen sich die Erfahrungen aus der von der Pleite von Lehman Brothers ausgelösten Finanzmarktkrise von 2008/09: Auch damals hatten sich Seniorenimmobilien vergleichsweise stabil gehalten.
Erwartungen übertroffen
Der aus der Psychologie stammende Begriff der Resilienz bezeichnet die Fähigkeit, Krisen zu bewältigen. Und die ist beim Segment des Senior Housing sehr ausgeprägt. Nach Angaben von JLL zeigt sich seit langem ein positiver Trend bei Auslastung und Mieten. Zwar sei die Belegung durch die Coronakrise zunächst leicht gesunken; aber schon im Mai habe sie sich wieder stabilisiert. «Das Segment des Senior Housing hat die ursprünglichen Erwartungen übertroffen», halten die Experten von JLL deshalb fest. Auch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC betont, dass «Investitionen in Senior Housing Diversifikation bieten, da der Sektor weniger zyklisch als andere Immobilienarten ist».
Entsprechend attraktiv ist der Seniorenimmobilien-Markt für Investoren. Zwischen Frühjahr 2019 und Frühjahr 2020 verzeichnete JLL ein Transaktionsvolumen von 12,5 Milliarden US-Dollar und damit den höchsten Stand seit 2016. Dabei können Investoren mit attraktiven Renditen rechnen: Laut Zahlen des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) betrug der Total Return von Senior Housing in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich 11.73 Prozent pro Jahr und damit deutlich mehr als bei sonstigen Wohnimmobilien (8.64 Prozent). Der Total Return bezeichnet die Gesamtrendite, die sich aus Cashflow und Wertsteigerung zusammensetzt.
Alterung der Gesellschaft
Treiber dieser positiven Entwicklung ist die Alterung der Gesellschaft. Nach Zahlen des U.S. Census Bureau wird die Zahl der über 65-jährigen Menschen in den USA bis zum Jahr 2050 von jetzt 56,1 auf 85,6 Millionen steigen; die entspricht einer Zunahme um 52 Prozent. Bereits 2035 werden in den USA voraussichtlich 78 Millionen Personen leben, die den 65. Geburtstag gefeiert haben; damit wird ihre Zahl höher sein als die der Kinder und Jugendlichen unter 18 Jahren. Hintergrund ist die steigende Lebenserwartung: Wer 2017 in den USA 65 Jahre alt wurde, hatte im Durchschnitt noch 20,4 Jahre vor sich. 1972 hatte die zu erwartende Lebensdauer lediglich 15,2 Jahre betragen.
Die Menschen werden aber nicht nur älter, sondern haben auch andere Bedürfnisse. Viele Senioren möchten sich von ihren zu gross gewordenen Häusern trennen und eine Etagenwohnung beziehen – gerne auch zur Miete. Nicht wenige haben die finanziellen Möglichkeiten, um sich ein hochwertiges Angebot leisten zu können. Senior Housing sei ein Produkt, «das sich auch in Zukunft einer hohen Nachfrage erfreuen wird», wird denn auch Shlomi Ronen, Gründer des Immobilienfinanzierers Dekel Capital Inc., im «Los Angeles Business Journal» zitiert.
Das richtige Objekt am richtigen Ort
Chancen für Investoren ergeben sich zudem daraus, dass zahlreiche Seniorenimmobilien in die Jahre gekommen sind. Laut der von PwC herausgegebenen Studie «Emerging Trends in Real Estate 2020» sind fast zwei Drittel der entsprechenden Objekte älter als zwanzig Jahre. Entsprechend begehrt sind neue Wohnanlagen, die den heutigen Bedürfnissen aktiver Senioren entsprechen.
Ein solches Projekt bereitet das Immobilienunternehmen ACRON zusammen mit zwei US-Partnern derzeit in Georgetown vor, einem Vorort der texanischen Millionenstadt Austin. Der Komplex namens «The Hacienda at Georgetown» wird 125 Einheiten des sogenannten Independent Living umfassen, die für selbständige Seniorinnen und Senioren konzipiert sind. Hinzu kommen 81 Einheiten des Assisted Living (Betreutes Wohnen) und 24 Einheiten für Memory Care (Demenzpflege). Die Eröffnung ist für 2022 geplant. Eine Beteiligung an der ACRON Sun City Senior Living AG, für die ACRON eine Zielrendite von 14 Prozent p.a. in Aussicht stellt, steht qualifizierten Investoren aus der Schweiz und der EU offen. Auch die Zeichnung einer Anleihe ist möglich; bei dieser beträgt die Mindestzeichnungssumme 150 000 US-Dollar, die jährliche Verzinsung sechs Prozent.
Angesprochen von dem Projekt – es ist das dritte Vorhaben dieser Art von ACRON in ihrer Investmentserie «U.S. Senior Living» – sind Menschen, die auch im Ruhestand einen hohen Lebensstandard haben und sich diesen leisten können. Austin zählt zu den wohlhabenden Städten der USA, und Texas gehört nicht zuletzt dank der vorteilhaften klimatischen Bedingungen zu den beliebtesten Rückzugsorten für Senioren. Das zeigt auch der Umstand, dass sich gegenüber dem ACRON-Projekt die vom Immobilienunternehmen Del Webb entwickelte «Sun City» mit rund 10 000 Häusern befindet, die sich an Menschen ab 55 Jahren richtet.
Manchen dieser Eigenheimbesitzer dürfte in Zukunft die Bewirtschaftung des eigenen Hauses zu beschwerlich werden, sodass aller Voraussicht nach viele Nachfrager nach einem Alterwohnsitz in «The Hacienda at Georgetown» aus der Nachbarschaft kommen werden. Wie gross das Interesse der Anwohner ist, hat die rege Beteiligung an einem Mitwirkungsverfahren gezeigt. Dieses liess ACRON-Projektpartner MedCore durchführen, um die Bedürfnisse und Wünsche potenzieller Kunden in Erfahrung zu bringen. Besonders bemerkenswert: Von den 126 Haushalten, die sich für eine Vor-Ort-Veranstaltung angemeldet hatten, erschienen 121 tatsächlich – eine höhere Quote hat das mit der Durchführung beauftragte Beratungsunternehmen noch nie verzeichnet.
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Gerade erst schreckte die Meldung eines Forschungsinstituts die deutsche Öffentlichkeit auf: Deutschland stehe eine graue Wohnungsnot bevor, und es fehlten Millionen seniorengerechter Wohnungen.
Doch nicht nur in Europa, sondern auch in den USA wirkt sich der demografische Wandel immer stärker auf den Wohnungsmarkt aus. „Das Segment der altersgerechten Wohnungen“, hält die weltweit agierende Immobilienberatungsgesellschaft JLL mit Blick auf den US-Markt fest, „wird voraussichtlich in den nächsten Jahrzehnten eine anhaltende Stärke aufweisen.“
Getrieben wird die Nachfrage nach „Seniors Housing“ oder „Senior Living“, wie das Segment in den USA heißt, durch den demografischen Wandel. Im Fokus stehen dabei die Babyboomer, also die zwischen 1946 und 1964 Geborenen, die entweder bereits in Rente sind oder in den kommenden Jahren aus dem Berufsleben ausscheiden werden. Im Jahr 2050 werden nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft CBRE in den USA 88 Millionen Menschen im Alter von über 65 Jahren leben, annähernd doppelt so viele wie heute. Hinzu kommt die steigende Lebenserwartung: Schätzungen zufolge wird jeder vierte US-Amerikaner, der heute 65 Jahre alt ist, seinen 90. Geburtstag erleben; jeder zehnte dürfte sogar mindestens 95 Jahre alt werden.
Diese neue Generation der Senioren hat andere Wünsche als ihre Vorgänger. „Die Babyboomer wünschen sich Wohnraum, der ihren gesundheitlichen Bedürfnissen entspricht, der aber auch das Leben lebenswert macht“, sagt Thomas H. Lee, Chief Medical Officer bei der Gesundheitsberatungsgesellschaft Press Ganey Associates. „Sie werden mit den Füßen abstimmen und an Orte ziehen, die ihren Bedürfnissen gerecht werden.“
Diese Orte zeichnen sich dadurch aus, dass sie sich in der Nähe gewachsener Strukturen befinden. „Senioren schätzen eine lebenswerte, urbane Nachbarschaft, in der sich vieles zu Fuß erledigen lässt“, schreibt das US-Nachrichtenportal Curbed. Wichtig ist außerdem, dass passende Dienstleistungen angeboten werden. „Da die Zahl von Haushalten über 80 Jahre wächst, ist es von entscheidender Bedeutung, die Verbindungen zwischen Wohnen, Gesundheit und anderen Services zu stärken“, betont Jennifer Molinsky, Hauptautorin der vom Harvard Joint Center for Housing Studies herausgegebenen Untersuchung „Housing America´s Older Adults 2018“.
Ein Beispiel für eine Anlage, die diesen Ansprüchen genügt, sind die Anfang 2019 eröffneten „Villages of Windcrest“. Bei diesem Projekt der in Zürich ansässigen ACRON AG handelt es sich um einen zweigeschossigen Wohnkomplex für Selbstzahler mit 84 Einheiten in Fredericksburg (Texas). Dass die ACRON AG die „Villages of Windcrest“ erfolgreich bei Investoren platzieren konnte, unterstreicht nicht nur die Qualität des Objekts, sondern belegt auch einen grundsätzlichen Trend: Das Segment „Senior Living“ hat bei Anlegern einen hohen Stellenwert. Laut den letzten verfügbaren Zahlen der Beratungsgesellschaft CBRE hat der Umsatz mit Immobilien des Seniors Housing im zweiten Quartal des Jahres 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 27,3 Prozent zugenommen. Zu den Investoren zählen CBRE zufolge sowohl Privatanleger als auch institutionelle Investoren und REITs. Bestätigt fühlen können sich die Investoren durch die positiven immobilienwirtschaftlichen Daten dieses Segments. Die Mieten stiegen zuletzt im Jahresvergleich um 2,5 Prozent. Dieser Aufwärtstrend werde anhalten, sind die Analysten von JLL überzeugt. Attraktiv ist auch die Rendite: Laut dem Property Index des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) ließ sich mit Seniors Housing zuletzt eine jährliche Rendite von 11,6 Prozent erzielen, während die Durchschnittsrendite aller wichtigen Immobilientypen 7,2 Prozent betrug. Deshalb erstaunt es auch nicht, dass laut der von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC vorgelegten Studie „Emerging Trends in Real Estate 2018“ Seniorenwohnanlagen in Bezug auf die Investitionsaussichten alle anderen Bereiche des Wohnimmobilienmarktes hinter sich lassen.
Besonders großes Potenzial haben dabei Mietwohnkomplexe der gehobenen Kategorie. Dafür sind zwei Faktoren verantwortlich, wie die Beratungsgesellschaft Marcus & Millichap in einem aktuellen Researchbericht feststellt. Zum einen sinkt die Eigentümerquote unter älteren Amerikanern, sodass logischerweise die Nachfrage nach Mietobjekten steigt. Zum anderen stellen die Experten von Marcus & Millichap eine „schnelle Zunahme des Reichtums unter älteren Familien“ fest. Über 75-Jährige verfügen demnach im Median über ein Vermögen von 264.800 US-Dollar und damit über so viel Geld wie keine andere Altersgruppe. An zweiter Stelle der Vermögensskala stehen die 65- bis 74-Jährigen.
Viele Senioren haben zudem eine ganz besondere Vorliebe: Gern lassen sie sich in der Nähe der Universität nieder, an der sie einst studiert haben. „Eine der klügsten Entscheidungen, die ein Entwickler von Senior Housing treffen kann, ist es, eine starke Beziehung zu einer Universität aufzubauen“, heißt es deshalb in einem Report, den das Informationsportal Senior Housing News herausgegeben hat.
Ein Beispiel für eine solche Anlage ist das nächste Projekt der ACRON Gruppe: Unter dem Namen „The Villages of Oklahoma“ realisiert die Gesellschaft eine Anlage mit 168 Wohneinheiten in Norman, Oklahoma. Damit befindet sie sich nicht nur in der Nähe des Neun-Loch-Golfplatzes „Cobblestone Creek Golf Club“, sondern auch nur wenige Kilometer vom Campus der University of Oklahoma entfernt. Weitere Residenzen hat die ACRON Gruppe in Vorbereitung – die Nachfrage der US-amerikanischen Senioren dafür ist auf jeden Fall vorhanden.
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