Contexte juridique aux États-Unis

Dès qu’un immeuble répondant à tous les critères d’investissement définis par ACRON a été identifié, une société dénommée « ACRON 'objet' L.P. » est fondée. Elle est constituée en limited partnership et acquiert l’immeuble.

Limited Partnership

La limited partnership est une société de personnes de droit américain comparable à notre société en commandite. Il existe un general partner, qui est indéfiniment responsable, et les limited partners, qui ne sont tenus qu’à concurrence de leur apport. L’investisseur signe le contrat de souscription (subscription agreement) et verse l’apport. Dès que le general partner en accuse réception, l’investisseur acquiert le statut de limited partner, autrement dit d’associé. Le limited partner, à l’instar de l’actionnaire d’une S.A., répond des dettes de la société « exclusivement » sur son apport en capital ; il n’encourt aucun risque de responsabilité supplémentaire. Un cautionnement ou d’autres engagements comparables ne sont pas exigés de sa part. Cette situation ne change pas au cours du temps, même lorsque l’investisseur a entièrement récupéré son apport par le biais des distributions.

Distributions

Le limited partner détient une part de la société et donc une participation indirecte dans l’immeuble. De ce fait, il a droit à une distribution proportionnelle à sa part. Cette distribution se compose du bénéfice après impôts et amortissements, sous déduction de l’amortissement du prêt. Toutes les distributions sont comptabilisées sur le compte capital de l’investisseur en tant que remboursement de ses fonds propres ou de distribution de bénéfice.

General Partner

Le rôle de general partner est assumé par une société ACRON, dans la plupart des cas une limited liability company (LLC), autrement dit une société de capitaux comparable à la S.A.R.L. En effet, aux États-Unis il est possible, et même fréquent, que l’associé indéfiniment responsable soit une société de capitaux et non une personne physique – comme l’exige par exemple le droit suisse. L’existence d’une LLC dans la structure empêche les créanciers de la société de poursuivre ACRON (USA) L.P. De cette manière, il est exclu que d’éventuels problèmes avec une société immobilière puissent avoir des conséquences négatives pour les autres sociétés immobilières existantes. La seule raison d’être d’une ACRON 'objet' L.P. est l’acquisition et la détention de l’immeuble, dans le but de dégager un rendement aussi élevé que possible pour l’investisseur.

Financement du bien

L’immeuble et les frais d’acquisition accessoires sont financés en partie par les apports en fonds propres des investisseurs et en partie par des capitaux étrangers prêtés par une banque américaine. Ce prêt revêt la forme d’un non-recourse loan, c’est-à-dire un crédit garanti uniquement par le bien immobilier. Par conséquent, l’investisseur ne doit fournir aucune garantie supplémentaire telle que cautionnement ou autres.

Solutions individuelles pour les investisseurs exigeants

ACRON propose aussi des stratégies d’investissement et des formes de participation conçues en fonction des exigences propres à ses investisseurs. Par le passé, elle a par exemple développé des structures juridiques dans lesquelles plusieurs investisseurs étaient réunis au sein d’une société qui devenait à son tour investisseur d’une « ACRON 'objet' L.P. ». De telles constructions peuvent se révéler particulièrement intéressantes pour des familles qui souhaitent investir en commun, notamment dans la perspective de l’impôt sur les successions.