Concept pour les États-Unis

Le Groupe ACRON est présent sur le marché américain depuis plus de 25 ans avec son concept d’investissement innovateur. Promoteur de placements immobiliers lucratifs dans le sud-ouest des États-Unis, il investit surtout dans des immeubles de bureaux. Pour chaque immeuble, ACRON fonde une limited partnership ad hoc (société en commandite) dont le but est d’acquérir et de gérer le bien. Ces sociétés sont conçues comme des sociétés ouvertes au public ou comme des placements privés et présentent de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs. Des modalités de refinancement lucratives et couramment utilisées aux États-Unis permettent en outre de dégager des bénéfices de participation intéressants ainsi que d’autres distributions exceptionnelles. Grâce à ce concept séduisant, ACRON peut offrir des rendements supérieurs à la moyenne, même sur un marché difficile.

Concept d’investissement de la famille ACRON L.P.

• ACRON est essentiellement présente sur des marchés du sud-ouest des États-Unis.
  
  
• Basée à Tulsa/Oklahoma et à Dallas/Texas, ACRON opère sur ces marchés depuis plus de deux décennies et reste attentive aux opportunités de placement situées dans les régions voisines. En 2006, ACRON a ouvert une nouvelle succursale administrative à Houston/Texas.
  
  
• Les immeubles visés se trouvent sur des marchés suburbains sains, situés en dehors des zones centrales classiques.
  
  
• ACRON se focalise sur des investissements d’un volume ne dépassant pas 50 millions de dollars, car le pouvoir d’attraction des « petits » immeubles a considérablement augmenté.
  
  
• Cette caractéristique accroît les possibilités de revente, d’autant que les immeubles dont les volumes sont plus contenus présentent un meilleur taux de rotation que les plus grands – surtout par les temps qui courent.
  
  
• Les immeubles de bureaux affichent généralement un rating immobilier Class A.
  
  
• Chaque immeuble de bureaux est occupé par plusieurs locataires. En principe, ils sont au nombre de trois au minimum et leurs contrats de bail ont des échéances différentes, mais ils peuvent aussi être moins nombreux, pour autant que les locaux fassent l’objet de plusieurs contrats dont les échéances sont échelonnées. Compte tenu de la législation américaine, il faut à tout prix éviter de dépendre d’un seul locataire.
  
  
• Dans ce segment de prix, les immeubles de bureaux permettent d’obtenir des rendements moyens de 7,5 % par an.
  
  
• Lorsque la totalité des capitaux propres ont été restitués aux investisseurs par le biais des distributions annuelles, ACRON participe aux bénéfices de l’immeuble à raison de 15 à 25 %, selon les accords pris. Cette situation se présente après sept à dix ans.

Avantages pour l’investisseur

• Le rendement annuel moyen est de 7,5 % par an, avec des variations selon le placement.
  
  
• Les distributions présentent des avantages fiscaux non négligeables pour le limited partner.
  
  
• Le limited partner n’est tenu qu’à raison du capital qu’il a investi et n’encourt aucun autre risque de responsabilité.
  
  
• Les frais administratifs sont minimes.

Stratégie de sortie des participations américaines ACRON

Fondements

Le refinancement fait partie intégrante du concept d’investissement ACRON aux États-Unis, le but étant de restituer leur mise de fonds aux investisseurs dans les meilleurs délais, afin de réduire le risque de placement au strict minimum et le plus tôt possible.

Cela permet aussi de dégager des liquidités qui peuvent être réinjectées dans d’autres placements américains (building wealth). Les refinancements permettent aussi de réduire les pertes immobilières réalisées ultérieurement.

La stratégie de refinancement des investissements immobiliers mise en œuvre par le Groupe ACRON repose sur un mécanisme très courant aux États-Unis, et elle a déjà pu être appliquée avec succès pour plusieurs participations. L’objectif de ce mode de distribution est de rembourser leur mise de fonds propres aux investisseurs dans les meilleurs délais. De la sorte, le risque de placement diminue rapidement et la trésorerie de l’investisseur s’améliore notablement, sans qu’il soit nécessaire pour autant de dissoudre la société de participation ou de liquider le bien immobilier.

Mécanisme

On désigne par net operating income (NOI), ou recettes d’exploitation nettes, les revenus locatifs bruts desquels on a soustrait les frais d’exploitation et d’entretien, de conciergerie et de gérance de l’immeuble. La rentabilité et la valeur d’un bien immobilier sont évaluées sur la base de ce chiffre. Une augmentation du NOI peut ainsi résulter d’une hausse des loyers induite par des améliorations apportées au bien telles que des aménagements du locataire, des travaux de rénovation, des mesures esthétiques, des mesures générales de modernisation, ou des investissements dans de nouvelles installations techniques. Le développement des environs ou du voisinage immédiat de l’immeuble (par exemple l’amélioration du réseau routier) peut aussi avoir des incidences positives sur l’objet, donc sur l’état locatif, et induire par ricochet une augmentation du NOI.

Si, après quelques années, la valeur actuelle du bien dépasse la valeur d’acquisition suite à la progression du NOI, ACRON s’efforce de trouver un refinancement. Cette opération consiste à remplacer le prêt existant, déjà partiellement amorti, par un nouveau prêt. Ce dernier est utilisé en premier lieu pour éteindre le prêt antérieur, et le solde pour procéder aux investissements nécessaires et pour restituer leur fonds propres aux investisseurs.