Contexte juridique en Suisse

Dès qu’un immeuble répondant à tous les critères d’investissement définis par ACRON a été identifié, une société dénommée « ACRON HELVETIA 'objet' Immobilien S.A. » est fondée. Constituée en S.A, cette dernière acquiert le bien immobilier. Son but unique consiste en l’acquisition et la détention de cet immeuble. Il n’est pas prévu d’acquérir d’autres immeubles ou d’exercer d’autres activités commerciales.

La S.A. comme vecteur de l’investissement

La S.A. sert de vecteur de l’investissement. Cette forme de société exclut toute responsabilité de l’investisseur puisque le sujet de droit est la société, laquelle répond de toutes ses obligations sur le capital-actions libéré.

L’immeuble et les frais d’acquisition accessoires sont financés en partie par des capitaux propres et en partie par des capitaux étrangers. L’apport de fonds propres de l’actionnaire-investisseur correspond au montant qu’il a souscrit. En contrepartie il reçoit le nombre d’actions souscrites. Les capitaux étrangers servant à compléter le financement du bien acquis proviennent d’une banque. En souscrivant les actions et en libérant le montant souscrit, l’investisseur acquiert le statut d’actionnaire de la S.A. avec tous les droits sociaux et patrimoniaux qui en découlent. A la fin de la procédure de placement, les actions sont transférées dans le dépôt de titres de l’investisseur.

Protection des investisseurs (escrow account)

Pour protéger les investisseurs, une banque ou une société d’audit est chargée de garantir l’utilisation conforme des montants libérés. La mission principale de la banque ou de la société d’audit est ici de s’assurer que le montant souscrit et libéré par l’investisseur n’est transmis à la société que lorsque l’investisseur est entré en jouissance de ses actions.

Distribution annuelle aux actionnaires

La société verse une distribution annuelle qui se compose d’un dividende (imposable) et de la réduction de la valeur nominale des actions qui, elle, est exonérée d’impôts pour l’actionnaire. La réduction de la valeur nominale (ou du capital-actions) a pour effet de diminuer la valeur faciale de chaque action et la différence est versée à l’actionnaire. D’un point de vue économique, l’actif de l’actionnaire représenté par sa part du capital n’est pas affecté par cette transaction. En Suisse, ce processus est courant et même très apprécié en raison de ses avantages fiscaux. Les liquidités utilisées pour les distributions proviennent des revenus locatifs du bien immobilier.

Liquidation de l’investissement

L’investissement est liquidé sur décision des actionnaires. Il existe deux possibilités: d’une part, l’aliénation de l’immeuble suivie de la dissolution de la société de participation et, d’autre part, la cession de la totalité des actions de la société. Les modalités de la liquidation de l’investissement sont examinées et décidées conjointement avec les investisseurs, le moment venu.